今天，笔者看到，前阵子的“涨价盘”，如今又开始降价促销了，“涨价失败”。据笔者了解，目前滨江雅园推出了3套特惠房源，总价174万起，最高优惠34万。其中，一套5号楼房源，两套10号楼房源。优惠并不稀奇，偏偏滨江雅园曾在前几天发起飞机稿：自2022年1月6日起，滨江雅园10#全面上调2个点。很显然，对于常年打折的滨江雅园而言，这个“调价通知”所针对的自然是元旦期的优惠价。但前后对比可以发现，海报所说的“涨价”非但没有实现，如今的价格居然比元旦还便宜。尽管前后楼层有差异，但项目原先的“涨价”却并没有实现。从6号到10号，不过短短4天，非但没涨价，反而优惠力度更大了。堪称过山车式的剧情。笔者询问了中介，中介回复，并没有听说涨价，目前还有优惠，优惠根据首付比例来。滨江雅园是北外滩水城的新组团，北外滩水城作为南京第一大盘，共有24个街区，至少还需要5年的销售周期。滨江雅园共规划12栋住宅，其中8#楼27层，其余楼栋均为33层，户型建筑面积约88、115、117、127㎡，毛坯交付。
项目于2021年5月1日首开，已经推出8栋楼，共1542套房源，只卖了686套，去化4成左右。（网房可能上传延迟）2016年，项目毛坯改精装，价格从13800元/㎡涨到19688元/㎡。2018年11月，项目推出2、4号楼开盘，精装均价更是达到了2.1万/㎡。2019年5月，项目推出16号楼，精装改毛坯，销许均价降至18600元/㎡。2021年5月，项目开盘，毛坯销许均价21525元/㎡，价格有所上涨。
从往年的表现来看，北外滩水城堪称楼市的温度计。或许也正是因为其拿地成本较为低廉，使得项目在后期销售上，价格张弛空间比较自由。如果时间轴拉长，从2016年至今，项目的房价毫无疑问是涨价的。但如果是近一年来看，项目的房价似乎平静如水。
整个市场的环境影响着每一个楼盘，因此很多楼盘在起起伏伏的市场中也在不断切换着涨价与降价的角色。滨江雅园正是如此，在市场火热之际，它毛坯改精装，坐地起价；在市场冷淡之时，它精装变毛坯，降价抢跑。尤其在桥北、板桥、禄口这些以地缘客为主的“内循环”板块，内部客户有限，外来流入人口不足，只能以时间换空间。目前南京新房库存已经突破7.3万套，供应量太大，非热门板块里的楼盘只能以价换量。
涨价不能仅听一家之言，需要通过首付比例、板块价值、热门板块的楼盘情况去整体看待市场，毕竟现在的南京，连南部新城都“卷”得一塌糊涂。从政策到市场反应，需要一个阶段，仔细甄别“虚假信息”是很重要的。对待2022年的市场，仍然不能满目乐观，南京算是比较稳定的城市，未来的市场也会更稳定。